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商铺选址前这样做人流采点,永远不会踩地雷

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        开店选址要选择人流比较多的地方。在开店选址过程中,人流是一个抽象的概念,只有量化成一个个标准才能用来做比较。这样就诞生了一个具体的衡量指标----人流量。


人流量采点是商铺选址评估中的重要步骤,有了实际采点的人流量,乘上评估店的客单价及捕获率(入店率),就可得出该店铺的每日营业额,进而得出每月营业额及每年营业额。


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不同餐饮业态的采点方法不一样

人流量采点一般有两种不同计算方式:全日采点法和时段采点法。


如果是开中餐,最好采用时段采点法,人流量最高的时段在午餐时段11:00--14:00及晚餐时段17:00--21:00,如有供应下午茶,再增加时段14:00--17:00。


如果是快餐或咖啡、面包行业,建议采用全日采点法。如果是便利店则建议采用时段采点法,也就是只采取人流量最高的时段,即第一时段07:00--9:00,第二时段11:00--13:00,第三时段17:00--19:00,第四时段21:00--23:00四个时段。


对于投资金额比较大的商铺,最好采点周一至周日(七天)及重要时段(四个时段)的人流量,连续测七天,任何情况都不要中断。平均每小时人流量至少在2700-3000人。


采点应遵守的8大原则

¤   1、正常情况,采点应在工作日(周一至周四)选1天,周五、周六及周日3天,合计4天。如果时间不允许,至少应采平日1天及周末1天,并应避免国家法定节日。


¤   2、不得因为天气因素而调整实测人流量,如遇特殊的天气(如台风、暴雨),则应延后再测。


¤   3、全日采点时,应在采点日采集全日的营业时间,每个时段分别记录。


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¤   4、统计的人流,应当是店址一侧,经过门店主入口正前方的人流,包括经过的骑自行车及电动车等每辆计入1。经过的机动车(汽车、摩托车、公交车)不予计算,无消费力的儿童(小学以下)不予计算。道路对面人流是否计入,以下两种情况则须计入:


在居民区、商业/居民区的商圈或是在小城市,店址正前方的道路宽度小于双车道(道路宽度小于12米),且道路中间没有障碍和隔断,可自由穿行,则将道路对面人流的50%计入。也就是:总人流量=店址一侧人流量+店址对面人流×50%。


如果店址正前方的步行街宽度小于20米,且步行街中间没有任何障碍,则可将对面人流全数计入。如步行街宽度大于20米,或者马路中间有障碍存在,则一律不得统计对面人流。


¤   5、若店址所在商圈为旅游景点,则需取得该旅游景点年客流量,以该客流量为人流量估算。


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¤   6、如果店址(A)附近有较大规模的市政建设,因此导致封路,变道或特定时间内的人车管制通行,而影响了正常人流量,则可参考以下变通方法统计人流量:


在距离店址不超过100米的范围内,选择平时人流量与店址相当的点测试人流量(如图B点);若B点也有问题,可选择C点。(见下图)


如果上述地点均受市政建设影响,导致人流量骤减,则可以考虑找类似的商圈对等店的方式来预估人流量。


如果以上几点均因故不适用,方得考虑以A点的实测人流量为基础,乘以X倍,来预估人流量。系数X是经过市场的反复判断后认定的店址在市政建设前的大约人流量为现在实测人流量的倍数。


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¤   7、如果店址位于正在施工的一栋楼房(或一片区域)中,因此而影响了正常人流量,则可以参考以下变通方法来测人流量:


可以考虑避开店址,而在其旁边正常营业的街(路)来测人流(如图之A点)。


可以考虑在附近不远处的马路上测人流量(如图之B,C处,但应优先选择距离新址最近的马路(尽量不超过100米)。


如果A,B,C处均因故无法测试,可以在店址的对街处(如图之D处)来测人流量。


同时,也可寻找类似商圈的对等店以做平衡比较的取舍。


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¤   8、店址位于转角处的人流量测算方法:分别在两条街的A、B两点统计人流量,所测人流为靠近店址一侧的双向人流,即A和B。在C处统计在店址转角处拐弯的人流,即沿箭头1和2拐弯的人流。


扣除重复统计的人流,则公式为:总人流量=A+B–C,其中,C统计双向拐弯人流,即:C=1+2。因此,对于店址位于转角处的情况,在测算人流量时,至少有3个人在3个点(A,B,C)上同时测算。